As eleições para síndico do condomínio são um momento importante para a coletividade. Afinal, ele será o gestor e representante de todos. Suas atribuições se direcionam a administrar todos os pontos da vida condominial, desde o controle financeiro até a gestão de pessoal. E para que corra tudo bem nas eleições, é preciso seguir algumas formalidades acerca dos requisitos para exercer o cargo e para o acontecimento da assembleia.
Confira tudo sobre as eleições para síndico do condomínio!
IMPORTÂNCIA DE TER ELEIÇÕES PARA SÍNDICO DO CONDOMÍNIO
Você já imaginou um condomínio sem síndico? Sem uma figura central para organizar todas as demandas, a coletividade ficaria muito vulnerável a litígios. No aspecto formal e legal, a ausência de um representante torna o condomínio irregular. É o que diz o Código Civil, que, apesar de não trazer nenhum dispositivo sobre o condomínio sem síndico, dá a entender que não pode haver um condomínio sem representação legal. Isso, inclusive, traria problemas perante órgãos governamentais e instituições financeiras.
Isso porque o síndico é não só o responsável pela administração do condomínio. Ele é seu representante em qualquer situação, em juízo ou fora dele. Em outras palavras, é quem pode e deve defender os interesses comuns dos condôminos. O síndico também deve, dentre outras atribuições, convocar assembleias, cuidar da gestão financeira, e fazer cumprir as leis condominiais.
Portanto, ter eleições para síndico do condomínio é uma necessidade. E como elas funcionam?
ELEIÇÕES PARA SÍNDICO DO CONDOMÍNIO
As eleições para síndico do condomínio devem seguir algumas formalidades para que seu objetivo seja cumprido dentro da lei. Além de cumprir os requisitos legais, o síndico deve unir outras qualidades e obedecer ao que está disposto nas normas internas do condomínio.
Além disso, há regras acerca da assembleia destinada para elegê-lo.
REQUISITOS DO SÍNDICO
O Código Civil dispõe sobre as atribuições do gestor, mas não possui regras específicas sobre as eleições para síndico do condomínio. A lei federal diz que qualquer pessoa pode ser síndico, seja condômino ou não. Para tanto, é preciso obedecer aos trâmites convencionados e legais para sua eleição, que nada mais é do que a eleição por assembleia. Outra regra que o Código traz é o mandato de 2 anos, com possibilidade de reeleição.
Entretanto, um síndico de sucesso precisa reunir algumas habilidades, como mediação, boa comunicação, organização, escuta e disposição. Além disso, há conhecimentos desejáveis que podem otimizar sua gestão.
CONHECIMENTOS DESEJÁVEIS
Os condôminos esperam que o gestor do condomínio tenha capacidade para realizar uma boa administração, certo? Isso depende diretamente dos conhecimentos sobre diversos aspectos.
O primeiro conhecimento desejável diz respeito às leis. Os condomínios são respaldados pelo Código Civil, pela Convenção do Condomínio e pelo Regimento Interno. Cada um possui regras que abrangem pontos diversos sobre a coletividade. Por isso, o síndico deve saber quais são essas normas, porque suas ações não podem contrariá-las.
Além dessas leis, é importante conhecer a Lei do Inquilinato para que os assuntos relacionados a proprietários e inquilinos das unidades sejam tratados. Pelo fato de o condomínio ser também um empregador ou tomador de serviços, é muito importante que o síndico conheça a legislação trabalhista e a CLT.
Outro conhecimento importante para o síndico se relaciona às questões que envolvem desde a estrutura da edificação até em relação aos moradores. Ou seja, é importante ter alguma noção sobre hidráulica, elétrica, jardinagem, cuidados com piscina, e o que envolver a estrutura condomínio. Mesmo que ele conte com especialistas para realizar tais serviços de manutenção predial, ele deve ter capacidade para identificar e acompanhar os problemas que possam surgir.
Diante desse contato com funcionários, também nasce a necessidade de ter boa habilidade de relacionamento interpessoal. Assim, conseguirá administrar melhor a relação com seus colaboradores e prestadores de serviços. Neste mesmo sentido, é preciso investir na relação com os moradores. Escuta, presença, disponibilidade são requisitos fundamentais.
Por fim, ter conhecimentos sobre finanças também é muito importante. É preciso ter o mínimo de tato para administrar o fluxo de caixa do condomínio. Prestar contas, pagar fornecedores e prestadores de serviços, comprar suprimentos e outras tarefas que envolvem o orçamento demandam conhecimento. E muita organização.
Ainda que o síndico seja auxiliado por uma administradora de condomínios, é fundamental que ele reúna essas habilidades e conhecimentos para realizar uma boa gestão. Se os candidatos nas eleições para síndico do condomínio não os possuem, pode ser um péssimo sinal para a coletividade.
INADIMPLENTES
Nas eleições para síndico do condomínio, é comum surgir o assunto da possibilidade de um condômino inadimplente se candidatar ao cargo. A lei brasileira não faz restrição sobre quem pode ser síndico. Ainda assim, essa é uma discussão interessante. Isso porque o Código Civil prevê que apenas o condômino em dia com suas obrigações pode votar e participar das assembleias. Por analogia, se o inadimplente não pode participar das reuniões nem votar, também não pode ser síndico.
Por outro lado, os especialistas mais legalistas, que defendem a interpretação restrita do Código, entendem que qualquer um pode ser eleito, inclusive o inadimplente. Na prática, vale o que estiver estabelecido na Convenção de Condomínio.
NOME SUJO
No mesmo sentido da restrição ou não do inadimplente, aparece a questão do candidato com nome sujo participando das eleições para síndico do condomínio. O Código não tem nenhuma previsão sobre o assunto. Então, a proibição ou permissão fica a cargo da Convenção.
Mas é preciso lembrar que ter ou não o nome sujo nos órgãos de proteção ao crédito não quer dizer necessariamente que o interessado fará uma gestão ruim.
PROPRIETÁRIO OU INQUILINO
O artigo 1.347 do Código Civil diz que o síndico pode ou não ser condômino, podendo ser inclusive pessoa jurídica. Em outras palavras, não há nada que determine que o síndico seja proprietário. O inquilino, se eleito, será o representante do condomínio. Ele sequer precisa de procuração para se candidatar. O desejável é, como dito anteriormente, que ele tenha os conhecimentos necessários para exercer a função.
CANDIDATURA
Considerando os conhecimentos desejáveis e os demais pontos, qualquer um pode se candidatar para síndico. Para que haja discussão sobre as propostas e formação de chapas, é interessante fazer a convocação da assembleia para eleições para síndico do condomínio com alguma antecedência. Falaremos melhor desse ponto adiante.
Durante a convocação e a realização, os candidatos podem se reunir com o síndico atual para conhecer as demandas e as possíveis melhorias. Eles também aproveitam esse tempo para fazer campanha junto a outros condôminos. É uma forma de expor seus propósitos e interesses. É preciso sempre observar as regras do condomínio quanto a isso.
É possível fixar as propostas no quadro de avisos, fazer cartas ou panfletos para deixar nas unidades, dentre outras medidas.
FORMALIDADES DAS ELEIÇÕES PARA SÍNDICO DO CONDOMÍNIO
As eleições para síndico do condomínio devem obedecer às formalidades previstas em lei. Se houver desrespeito a alguma norma, elas podem ser anuladas caso algum interessado acione a Justiça. Dentre as formalidades, estão todos os pontos relativos à convocação e ao quórum das assembleias de eleições para síndico do condomínio.
CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA
A assembleia de condomínio pode ser solicitada por qualquer condômino que entenda existir uma demanda que precisa ser compartilhado com os demais. Ele pode repassar seu entendimento ao síndico, que convocará a assembleia. Se o síndico não convocar, ¼ dos condôminos pode convocá-la.
É o que dispõe os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Em outras palavras, as assembleias de eleições para síndico do condomínio devem ser convocadas pelo síndico atual. Mas, se ele não fizer a convocação, um quartos dos condôminos a fará.
DIVULGAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS DE ELEIÇÕES PARA SÍNDICO DO CONDOMÍNIO
A primeira regra de divulgação das assembleias de eleições para síndico do condomínio é o objeto da convocação. É preciso deixar claro que a reunião ocorrerá para eleger o síndico. Convocá-la com, no mínimo, 10 dias de antecedência também é muito importante. Há quem adote um tempo maior para permitir a exposição das propostas pelos candidatos, a discussão acerca de melhorias e a formação das chapas.
Certo é que o Código Civil não dispõe sobre o tema. Então, fica a cargo da convenção condominial as regras sobre a forma de convocação e o prazo. A divulgação da assembleia pode ocorrer de diversas formas, mas principalmente:
Publicação do edital de convocação no quadro de avisos do condomínio ou em local de ampla circulação (corredores, hall de entrada etc.);
Convocação da assembleia para moradores não residentes no local por meio de avisos de recebimento e e-mail;
Notificação individual para cada unidade, presencialmente ou por e-mail;
Carta protocolada.
Se houver um condômino somente que não tenha sido avisado sobre a realização da assembleia, ele poderá reivindicar, na forma do artigo 1.354 do Código Civil. Isso pode levar à nulidade das decisões tomadas na reunião. Ou seja, as eleições para síndico do condomínio podem ser invalidadas.
QUÓRUM
O quórum das eleições para síndico do condomínio não é previsto de forma específica no Código Civil. Mas a convenção de condomínio pode estabelecer um quórum especial. Se ela for silente, vence o candidato que tiver a maioria de votos dos condôminos presentes, que devem representar pelo menos metade das frações ideais.
Isso ocorre porque os votos são proporcionais às frações ideais Exemplificando: se cada voto valer 1, e Maria possuir três apartamentos no prédio, seu voto terá peso 3 (equivale a 3 votos).
É importante destacar que pode aparecer um candidato de última hora, no momento da assembleia. Ele terá o mesmo tempo para expor suas propostas aos presentes e poderá ser eleito normalmente se conseguir o quórum.
SUBSÍNDICO
Uma figura comum em condomínios com várias torres é o subsíndico. No mesmo artigo do Código Civil que dispõe sobre as atribuições de síndico, está preconizado que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Este pode ser o subsíndico, cuja função é totalmente regulada pela convenção. O subsíndico atua na ausência do síndico (“férias”, renúncia, morte etc.), mas sem deixar de auxiliar o síndico em suas atribuições quando ele se faz presente.
É comum que ele seja eleito no mesmo momento das eleições para síndico do condomínio.
RENÚNCIA DO SÍNDICO ATUAL
As eleições para síndico do condomínio podem ocorrer após a renúncia do síndico atual. Há várias situações que podem ocasionar a renúncia, como problemas pessoais. Quando há esse desejo, o ideal é convocar uma assembleia para dizer que pretende sair do cargo e para, posteriormente, eleger o novo síndico. O regimento interno ou a convenção condominial, em caso de renúncia, devem ter disposições que apontam o substituto temporário do síndico. É comum que sejam conselheiros fiscais.
Diante da ausência de previsão, a assembleia pode aprovar a transferência, total ou parcial, dos poderes do síndico para um gestor provisório.
ELEIÇÃO DO NOVO SÍNDICO
As eleições para um novo síndico deve seguir as mesmas formalidades já abordadas. Não há prazo para a convocação da assembleia a partir da renúncia, mas é preciso encarar como urgência a situação. Se não houver candidatos, a prática comum estabelece que pode haver rodízio ou sorteio entre os condôminos, ou ainda a contratação de um síndico profissional ou administradora.
DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO
As mesmas formalidades adotadas para as eleições para síndico do condomínio são utilizadas na destituição desse representante. A destituição tem cabimento quando ocorre má administração, prática de irregularidades, ou quando o síndico deixa de prestar contas.
Será preciso convocar uma assembleia destinada somente para destituí-lo. O quórum será de maioria absoluta dos membros (metade mais um dos condôminos).
A pauta dessa reunião deve conter:
Solicitação de explicações do síndico sobre sua gestão;
Deliberação sobre a destituição: é preciso apresentar provas concretas que motivem a destituição do síndico;
Possibilidade de renúncia;
Eleição de novo síndico.
Pode ocorrer de o síndico não concordar com a tentativa de destituição. Há casos em que ele tenta retardar sua saída, e se recusa a convocar a assembleia para este fim. Entretanto, lembre-se de que o Código Civil determinou que a convocação da assembleia, se não feita pelo síndico, poderá ser feita por um quarto dos condôminos.
As eleições para síndico do condomínio devem ocorrer periodicamente, ao final do mandato do atual representante. Há, porém, casos excepcionais que demandam novas eleições, como a destituição ou a renúncia. Em qualquer caso, as assembleias destinadas para eleger o novo representante da coletividade deve obedecer às formalidades legais e convencionais (convenção ou regimento interno).
